2019新中产阶级买房指南

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生活中经常有这样的段子:去年辛辛苦苦累死累活做公司,赚了10万,半年前买的那套房,却已赚了100万;三年前卖房创业赚了500万,如今500万还不够当年那套房的首付……住房不炒其实大多数人也本不想炒,不过话说回来,住房炒不炒,真的只是住房的问题吗?

生活中经常有这样的段子:去年辛辛苦苦累死累活做公司,赚了10万,半年前买的那套房,却已赚了100万;三年前卖房创业赚了500万,如今500万还不够当年那套房的首付……住房不炒——其实大多数人也本不想炒,不过话说回来,住房炒不炒,真的只是住房的问题吗?

央妈降准开闸、国内实体经营环境不佳、企业负担承重、经济整体避实就虚、美国鬼子疯了、非洲兄弟笑了……这些都是老生常谈的事实,无不尖锐地折射出当代新中产群体的集体恐慌:当钱越来越不值钱,并且可以确定这种“不值钱”的趋势还会不断加剧,已付出的所有辛苦努力将在时代浪潮的拍打下不堪一击!

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新中产人群,还没热,恐就要凉了,我们只不过需要一种安全感,一种可以保全既定生活标准的安全感,一种跑得赢通胀忧虑的安全感,一种认知和获取门槛不高的安全感。历史的经验证明,获得这种安全感的最佳途径只有买房。

从这个意义上讲,买房心态类似于买保险和存款,选房的评判标准也发生了质的变化。所有楼书都会想方设法地告诉你楼盘的居住价值,但大多数时候,你想要的,未必是居住价值,而是它的“资产安全评级”,这一点,开发商们往往三缄其口,因为这与他们一贯秉持的溢价逻辑相悖。

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忘掉几十年来地产行业关于“好房子”的洗脑标准,我们摆事实、讲道理,假如你有200万,想让他们变废纸的速度尽量慢一点,什么样的房子更安全可靠?形态是必然的,肯定是刚需或改善,这类资产由于需求巨量、供应相对少,所以“动起来”的可能性最大,是最安全可靠的类型。

交互价值比居住价值重要

什么是交互价值?

交通/轨道/商场/医院/学校/公园等外放型的、公共型的资源属性。

何谓居住价值?

绿化率/容积率/梯户比/楼间距/精装等等以居住使用舒适度感受指标。

作为资产保全策略配置,不需要考虑住起来爽不爽,因为这是一个相对主观和个性化的感受,它并不决定性影响物业整体价值;但我们需要充分考虑其用起来便不便,方便的交互价值,是一个相对客观的价值评判因素,是可以进入资产评级的硬性指标。

有时候甚至,交互价值和居住价值是相矛盾的,比如紧邻主干道,交互价值大,但噪音严重,居住价值小;反之郊区物业,居住价值或许大一些,但交互价值受损,物业价值仍然大打折扣。解放碑碑中心修的公寓并不一定适合居住,但他就值钱。

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NO.1传统核心地段优于新晋网红地段

①从发展规律来说:常言道,瘦死的骆驼比马大。传统成熟核心区域已经发展了几十年,在城市基础设施、市政配套、人口密度、商业环境、交通通达性等方面都有比较大的优势,怎么可能在短时间内被后来的新晋区域轻易赶超?正如8年前,始终不相信照母山可以快速超过观音桥;8年后,仍然不信最近热得发烫的蔡礼悦可以在10年内达到城市副中心的量级。城市化进程非一朝一夕之功,当网红区域的人口密度逼近传统成熟板块,那传统成熟板块都早已扩容了N次了。

②从进入门槛来说:网红区域楼盘由于容积率、绿化率、户型空间设计等居住价值的确有相对优势,因而单价和总价均较高。但作为资产配置的选择,我们最终的目标是资产本身的现值和未来溢价,如果花更贵的价格买到物业价值相当的网红区域,实质是为那一部分不计入资产价值的居住属性花了冤枉钱而已。

③从城市升级角度:相对于没有老房子和原住民的新晋网红区域,传统核心地段的巨大潜力优势是:有房可拆。棚改红利带来的周边物业升值效应可尽情想象。

象屿公园悦府位于九龙坡核心区域,雄踞新石桥铺商圈里,七公里半径内辐射沙坪坝商圈、大坪商圈、杨家坪商圈三大成熟购物商圈,项目所处的石桥铺商圈,曾经作为数码城闻名重庆,2014年重庆高新区出台《重庆石桥铺商圈业态调整规划》将把我们熟悉的石桥铺商圈二次扩容,在现有基础上长大10倍,相当于1.5个观音桥商圈的体量,到2020年新石桥铺商圈将成为重庆轨道环线生活圈重要的多功能、智慧型、复合型商圈,跻身主城千亿级商圈之列,让繁华触手可及。

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NO.2购房首选清水房

精装房的优势在于方便入住,而清水房的优势在于性价比高,更能满足大部分购房者的意愿,因清水房拥有一些独特优势,成为大部分置业者首选。

①房屋总价低,性价比高

相同地段和户型,精装房通常比清水房单价高2000元左右,清水房购置成本较低,加之可以自由装修,能省下一笔不菲的费用。

②装修风格灵活多变

阳台可以是充满花香的恬静花园,也可以释放艺术天赋,清水房就如同一张“白纸”,可以根据喜好和需求自由装修。

③房屋质量更放心

自由选择水管和电线等硬装,能根据家具摆放的位置设计线路,可以随时了解装修进展和实况,并且更方便检验房子的质量。

④更多增值保障

买房是投资,每年都在升值;装修其实是消费,每年都在贬值。假设每年房子增值10%,装修贬值5%,A房200万,清水房,第二年现值为220万;B房200万,其中房子本身160万,装修价值40万,第二年现值为214万,相较而言,清水房的增值力更强。

买房作为中国人一辈子的一件大事,必须综合各方面因素,做出购房决定时慎之又慎,才能选到适合自己的房子。象屿公园悦府匠心精筑的轻奢美学人居,均为高品质的清水房,质量一目了然,满足业主根据自己的喜好来装修,从装修风格上体现自己与众不同的个性与品位,加之清水房具有高性价比的投资特质,不失为购房者的优选。

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NO.3仔细看得房率

不少人有这样的疑问:建筑面积明明约有100㎡的房子,但交房后实际测算还不足80㎡,这正常不正常?有时同样面积的房子,比如建筑面积100㎡,有的可以做3房或4房,而有的只能做2房,可见实际可利用的面积差别较大。其实这就是我们所说的得房率的问题,那怎样的得房率才算是性价比最高的呢?

①得房率怎么算?

假设C买了一套房子,建筑面积100㎡,套内建筑面积为83㎡,那么得房率就是83÷100×100%=83%

②得房率与实际使用面积的大小有多少关系?

得房率与公摊面积息息相关,得房率=1-公摊系数,而公摊系数又是公摊面积与套内建筑面积的比值。

③得房率对舒适度的影响有多大?

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